In steeds meer gemeenten moeten vastgoedbeleggers rekening houden met de zelfbewoningsplicht. Het tempo waarin gemeenten deze maatregelen invoeren varieert nogal. Eindhoven voerde de opkoopbescherming onlangs zelfs versneld in, met terugwerkende kracht per 1 maart. RoX Legal belicht de details rondom opkoopbescherming in een aantal grote gemeenten.

In Rotterdam is de opkoopbescherming per 1 januari ingegaan. Lees hierover meer in ons vorige blog. Steeds meer gemeenten in de regio Rijnmond lijken te volgen.

Dít zijn de plannen van de gemeenten rond Rotterdam
In Vlaardingen, Nissewaard, Barendrecht en Capelle a/d IJssel komt er zeker een opkoopbescherming (bestaand/nieuwbouw). In Lansingerland, Zwijndrecht, Dordrecht, Westvoorne en Goeree-Overflakkee komt zelfbewoningsplicht voor nieuwbouwwoningen. De gemeenten Brielle, Hellevoetsluis, Maassluis, Krimpen a/d IJssel, Albrandswaard, Hoeksche Waard, Molenlanden, Hendrik-Ido-Ambacht, Papendrecht, Sliedrecht, Hardinxveld-Giessendam en Gorinchem onderzoeken nog wat te doen met de opkoopbescherming. (bron: rijnmond.nl)

Uitgelicht: een aantal gemeenten
Per gemeente verschillen de regels rondom het verlenen van een vergunning. Hieronder een overzicht. Houd vooral de websites van de desbetreffende gemeente in de gaten. De WOZ-waarde van een woning is terug te vinden op de website van het WOZ-waardeloket.

*na instemming gemeenteraad
** overgangsregeling 1 mrt

Vraag en antwoord Rotterdamse situatie
Als trusted advisor krijgen we vaak vragen over de regeling specifiek van onze klanten in de regio Rotterdam. RoX Legal geeft je graag een aantal highlights van vragen en antwoorden vanuit de Woontafel Rotterdam.

Stel een blok met allemaal verhuurde panden wordt gekocht in 2022 en 1 woning staat leeg? Is er dan sprake van leegstand?
Er ontstaat dan inderdaad leegstand en de woning mag niet verhuurd worden. Tenzij aan 1 van de uitzonderingen voldaan wordt zoals: verhuur aan directe familieleden (ouders, kinderen, broers en zussen) of als de eigenaar van de woning bijvoorbeeld voor langere tijd op reis gaat. Dan kun je een vergunning aanvragen voor de leegstaande woning. Doet deze situatie zich in de praktijk voor? Neem contact op met de gemeente over jouw specifieke situatie.

De opkoopbescherming geldt voor de eerste 4 jaar. Als er tijdens de eerste 4 jaar verhuurd wordt aan 1e of 2e graad familie, mag er daarna wel vrij verhuurd worden?
Ja, je mag na 4 jaar dan vrij verhuren.

Mogen winkels en kantoren die getransformeerd worden tot woonruimte onder de WOZ-grens niet meer worden verhuurd?
Dit hangt af van verschillende omstandigheden. De opkoopbescherming is alleen van toepassing op de woningen die aangekocht zijn ná 1 januari 2022. Belangrijk bij die transformatie is welke bestemming het pand heeft bij het moment van aankoop: is het een woning of kantoorpand? De wet verwijst namelijk naar het moment waarop de akte van levering van de woonruimte aan de nieuwe eigenaar wordt ingeschreven in de openbare registers. Als je vanaf nu een kantoorpand aankoopt, deze vervolgens opknapt en omzet naar woonruimten om deze te gaan verhuren, dan geldt er geen opkoopbescherming (dit omdat je het pand als kantoor hebt gekocht). Er is geen akte van levering van de woonruimte ingeschreven in de openbare registers, omdat het pand bij de aankoop geen woonruimte was.  Als het gaat om een kantoorpand dat eerst wordt opgeknapt, vervolgens wordt omgezet naar woonruimte en hierna wordt verkocht, dan mag de nieuwe eigenaar het pand niet verhuren en valt het onder de opkoopbescherming. Het gaat hier dan namelijk wel om aangekochte woonruimte.

Hoe zit het met woningen die op dit moment al verhuurd worden, maar bijvoorbeeld in 2022 vrij komen te staan? Mag die dan wel weer verhuurd waren aan een particulier?
De opkoopbescherming ziet alleen op situaties waarbij er sprake is van verkoop/aankoop van een woning en er een akte van levering in de openbare registers wordt ingeschreven. Als er verder geen sprake is van koop, dan is de opkoopbescherming niet van toepassing en kan er na leestand weer ‘gewoon’ worden verhuurd.

Als de woning wordt verhuurd dan kan je inclusief huurder kopen. Zijn hier eisen aan verbonden zoals minimaal 6 maanden of een jaar verhuurd?
Hier kunnen eisen aan verbonden zijn. Het is afhankelijk van of er vergunning verleend is op grond van de nieuwe regels per 1 januari 2022. Is de woning 6 maanden of langer verhuurd onder de nieuwe regels, dan van toepassing. 6 maanden of langer verhuurd voor 1 januari 2022 dan niet van toepassing.

Wat als een woning in 2022 wordt aangekocht, leeg, terwijl deze wel altijd verhuurd is geweest maar bijvoorbeeld door een mutatie leeg is komen gekomen?
Die mogen dan niet verhuurd worden. Mocht deze situatie zich in de praktijk voordoen, neem contact op met de gemeente.

RoX Legal ontzorgt
RoX Legal heeft veel ervaring als het gaat om huurrecht en vastgoed. We zijn graag je trusted advisor als je voor vraagstukken rondom verhuur van vastgoed staat. Samen met jou gaan we graag jouw uitdaging aan. Neem gerust vrijblijvend contact op via 010-20 01 700. Wij helpen je graag met een passende oplossing.